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金桥大通房地产信托的两种运作流程模式
2021-3-25
    金桥大通房地产信托的两种运作流程模式。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式:一种是美国模式,另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别,由于各自的国情区别,美国比较侧重于资金信托型REIT,而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

    1、美国模式

    美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的,在成立阶段,其紧要运作流程为:

    (1)评估资金。基金发起人为满足自身需求,实行REIT基金募集的筹划,紧要工作包含:预估所需资金数量,确认选择REIT基金为筹资工具,并考虑投入标的的收益性能否达到必要的回报率等。

    (2)接洽承销商、发起人与承销商讨论投入与募集事宜,包含投入细节、募款细节和承销方式等工作。

    (3)接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全历程服务,并拟订申请文件,此时投入计划在财务上的可行性解析基本确定。

    (4)接洽不动产顾问企业。若基金未来的经营管理由房地产顾问企业担任,则需要洽定对象并签定REIT经营管理顾问契约,确定其权利义务关系。

    (5)当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REIT契约。

    房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投入信托企业必须按成立阶段所定协议实施投入计划,保管机构则依房地产投入信托企业的指示,实行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投入的收支等事宜。投入者通过券商购买REIT证券,投入收益则从保管机构处获得。

    在美国,房地产信托证券首次公开发行的注册登记,其依据是1933年证券法表格-11,该格式要求详细披露REIT的投入政策、与投入政策有关的行为、房地产的状况、财产处理的信息、经理企业与投入企业之间的关系等。当然,REIT也可因私下发行而无须注册登记,但依据1933年证券法REGULATIOND(RULES501-506),私下发行的投入人人数上限为35人,完成公开发行后,按照1934年证券交易法,REIT有报告的义务。另外,法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求,如房地产投入信托须有股东人数与持股份额方面的限制,以防止股份过于集中;每年90%以上的收益要分配给股东;其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面,REIT则受到了优待,按照规范,REIT不属于应税财产,且免除企业税项,这就避免了双重纳税的可能。

    2、日本模式

    其运作流程为:

    (1)房地产企业将土地、建筑物分售给投入者,由投入者缴纳土地、建筑物的价款给房地产企业;

    (2)投入者将房地产产权信托给房地产投入信托企业实行经营管理;

    (3)信托企业将房地产全部租赁给房地产企业,同时向该企业收取租赁费;

    (4)房地产企业也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

    (5)信托企业向投入者发放红利;

    (6)信托银行也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配给投入者。
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